부동산 등기에서 확인서면의 위조와 등기의 유효성 문제
부동산 매도인이 등기권리증을 분실한 경우, 매도의사를 확인하는 확인서면은 등기 절차에서 중요한 증빙서류입니다. 등기절차에서 중요한 의미를 가지는 확인서면이 위조된 경우, 등기의 효력을 둘러싼 논란이 발생할 수 있습니다.
과거 판례 중에는 확인서면의 우무인을 법무사 직원이 임의로 날인한 경우에도 다른 등기신청 서류에 문제가 없다면 등기의 추정력이 유지된다고 본 사례가 있었습니다. 그러나 이는 현재의 법감정과 적법절차 원칙에 부합하지 않는 해석으로 보입니다.
특히, 매도인이 사망하여 매도의사를 확인할 방법이 없는 상황에서 확인서면의 본인확인란 및 우무인란이 법무사 직원에 의해 위조되었고, 이에 대한 형사처벌까지 이루어진 경우라면, 등기절차의 중대한 하자가 인정될 가능성이 큽니다. 이 경우, 등기의 추정력이 깨지고 원칙적으로 무효로 보아야 한다는 해석이 타당할 것입니다.
결국, 부동산 등기절차에서 적법성을 유지하기 위해서는 서류의 진정성을 철저히 검증하는 것이 중요하며, 위조된 확인서면을 근거로 한 등기에 대한 법원의 엄격한 판단이 필요합니다. 물론 세세한 사실관계를 살펴볼 필요는 있겠지만, 필자는 기본적으로 매도인이 사망하는 등 매도의 매매의사를 확인할 방법이 없는 상황에서, 확인서면 전부(본인확인란, 우무인란)가 법무사 직원에 의해서 위죄된 사실이 밝혀지고 법무사 위임없이 작성한 사실로 형사처벌(사문서위조)까지 이루어진 사안이라면 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼만한 의심스러운 사정이 있음이 입증되는 경우로 보아 그 추정력이 깨어진다고 보는 것이 '적접절차'에 부합하는 해석이 아닐까 조심스럽게 의견을 제시해 보면서 관련 판례를 정리하여 올려드립니다.
□ 확인서면 우무인이 등기의무자의 것이 아닌 경우 원인무효
| 연번 | 사례 및 판결내용 |
| 1 | ‣(사례) 부동산등기법 제51조에 따라 작성된 확인서면의 등기의무자 우무인란에 찍힌 우무인이 당시 위 소유권이전등기 사건을 수임한 법무사사무소의 여직원의 것임이 밝혀진 사안 |
| ‣(판결내용) 부동산 등기를 하는데 필요한 서류인 확인서면의 우무인이 등기의무자의 것이 아님이 밝혀진 경우에는 등기의무자에 대한 확인절차가 제대로 이루어진 것으로 볼 수 없으므로 등기가 이루어졌다고 하더라도 그 등기절차상 흠결이 있다고 보아야 하고....소유권이전등기는 위와 같은 절차위반으로 무효....각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 보안 원심 판결을 취소하고 말소를 명한 판결 (부산지방법원 2017. 12. 20. 선고 2017나48598 확정판결) |
□ 등기절차에 이상이 있는 것이 증명된 경우 등기추정력 복멸
| 연번 | 사례 및 판결내용 |
| 1 | ‣(사례) 소유권이전등기를 촉탁하면서 그 등기촉탁서에 등기의무자의 부동산 매도용 인감증명서만 첨부하고 (부동산 등기법에서 요하는) 등기의무자의 승낙서를 첨부하지 않은 사안 |
| ‣(판결내용) 위 소유권이전등기는 그 등기절차가 적법하게 진행되지 않은 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 있고, 그 등기의무자의 인감증명서를 부동산 등기법 제36조 제1항의 승낙서와 동일한 것으로 취급하여야 할 아무런 근거가 없으므로 그 추정력은 깨어졌다고 본 원심의 판단이 정당하다 (대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다21702 소유권이전등기말소등기) | |
| 2 | ‣(사례) 등기의무자를 달리하는 별개의 부동산에 관하여 동일한 접수일과 접수번호로 경료된 소유권 이전등기의 추정력을 번복한 사안 |
| ‣(판결내용) 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것이나, 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼만한 의심스러운 사정이 있음이 입증되는 경우에는 그 추정력이 깨어진다 (대법원 2003. 2. 28. 선고 2002다46256 판결) | |
| 3 | ‣(사례) 피고 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있었으나 이는 원고 회사의 임시주주총회에서 대표이사의 자격을 상실한 소외인이 피고와 공모하여 문서를 허위작성하여 등기한 원인무효라는 등기라는 주장이 있고, 위 소외인이 본건 부동산을 처분한 사실로 유죄판결까지 받은 사안 |
| ‣(판결내용) 유죄판결까지 받은 사안이라면 피고 명의의 등기 추정력은 깨졌다고 판시 (대법원 1962.3.29.선고4294민상613 판결(요민 1권, 296) |